Влияние записи AILE KОNUTU ŞERHI на операции с недвижимостью

Статья от 16 февраля 2014 года

Что такое Aile Konutu Şerhi и какие ограничения накладывает эта запись на Недвижимость в Турции

Запись Aile Kоnutu Şerhi означает «Семейное Жилье». Ранее эта запись обязательно вносилась в Книгу Тапу исключительно по решению Суда. Сейчас же было решено, что эта запись добровольна. Это с одной стороны значительно увеличило число граждан, обратившихся за внесением этой записи, а с другой, многие женщины, поддавшись давлению супругов, лично подали заявку об ее отмене внесения по собственному желанию.

Изменения, которые сделали в Министерстве Окружающей Среды и Градостроительства, привели к отсутствию необходимости ждать соответствующего решения Суда и того, чтобы эти изменения внесли в пакет законопроекта. В результате все женщины Турции имеют право накладывать ограничение на зарегистрированное на супруга жилье. Это ограничение гласит, что данное жилье – семейное, и операции с ним возможны только по согласию обоих супругов. Чтобы данная запись была внесена, теперь нужно предоставить в Управление Тапу лишь свидетельство о браке.

Упрощение этого процесса привело к утроению обращений с просьбой обозначить жилье как Семейное. С начала этого года в Тапу обратилось уже более 3 тысяч граждан. А уже в прошлом году эта цифра была немного более тысячи.

С другой стороны, наблюдается и негативная тенденция, связанная с графой «Семейное Жилье». За последние годы более полутора тысяч женщин обратились за аннулированием этой записи. Почти все случаи были связаны с сильным давлением на них мужчин, требовавших отменить запись, всячески старающихся уклониться от законного урегулирования этого непростого вопроса. Лишь около 250 записей отменено в связи с перерегистрацией жилья, продажей, изменением плана и прочих юридических ситуаций.

После отмены необходимости судебного решения для регистрации записи «Семейное Жилье», внесение ее стало значительно доступнее. После этих изменений, женщине необходимо просто обратиться в Управление Тапу и Кадастра и попросить внести соответствующую запись в Реестр Деклараций недвижимости, которая зарегистрирована на мужа. При этом необходимо только иметь Свидетельство о Браке, а также справку, которая выдается Настоятелем Района.

В Управлении Тапу и Кадастра есть две возможных записи AİLE KОNUTU ŞERHİ и AİLE KONUTUNDA KАLMA HAKKINININ ŞERHİ. Первая как раз и означает «Семейное Жилье», а вторая – Право на проживание членов семьи в этом Семейном Жилье.

Запись Aile Kоnutu Şerhi (Семейное Жилье)

После проведения регистрации права Сервитут на любой земельный участок в стране (в Турции оно носит название KAT İRTİFAKI) на все независимые части в отдельности в Книге Тапу заводится отдельная страница. Производит регистрацию Управление Тапу и Кадастра – основная организация регистрации права собственности касательно недвижимости в Турции.

Регистрация свидетельства на право собственности объекта недвижимости

Выдача документа, свидетельствующего регистрацию права собственности на жилую недвижимость в Турции (или TAPU SENEDİ), происходит на основании выписки как раз из соответствующей страницы Книги Тапу, поскольку именно там зарегистрирован точный адрес недвижимого объекта, каждый пай земельного участка, общая площадь участка и объекта, а также полные фамилия и имя его собственника. Если в результате продажи данного объекта или любых операций с ним – таких, как обмен, дарение и любые другие, законом предусмотренные манипуляции, произошла смена владельца, новые владельцы тоже вносятся в соответствующую страницу. В результате при необходимости имеется возможность с легкостью отследить всю историю недвижимости с момента установления KAT İRTİFAKI.

Помимо страницы, в которой указываются необходимые данные объекта недвижимости владельцы, в Книге Тапу есть еще так называемый Реестр Деклараций. В этом Реестре внесены все ограничения и замечания по каждой конкретной странице Книги и связанные с данным объектом.

Все эти Записи: замечания, ограничения или примечания называются в Турции Шерх (или Şerh). Это название произошло от арабского и иными словами означает Подробности, Комментарии.

Данные Записи – Шерхи делятся на 2 основных типа. Первый тип Шерх касается самого объекта недвижимости, его стоимости, размеров. При этом Запреты первого типа не ограничивают права владельцев этой недвижимости. Второй тип Запретов касается владельцев объекта, их прав на этот объект недвижимости.

Примером Запретов первого типа можно считать ипотеку. Такая запись никак не ограничивает права владельца, однако касается состояния имуществ. Еще вариантом записей первого типа является судебный арест объекта недвижимости. При наложении такого ареста недвижимость изымается и в дальнейшем реализуется для того, чтобы покрыть существующий долг.

Если в Книге имеется подобная запись, то она подразумевает, что ограничения касаются непосредственно суммы, в которую была оценена недвижимость. При этом за владельцем сохраняется весь спектр прав. Владелец может продать недвижимость, подарить ее, совершить любые другие манипуляции. А долг, который записан был в Реестре Деклараций, переходит к другому владельцу вместе с приобретенным недвижимым объектом. При этом, если Кредитор подаст иск в Суд, и его удовлетворят, то Судебные Приставы имеют полное право арестовать недвижимость и в дальнейшем реализовать на аукционе, чтобы вернуть долг. При этом новый владелец не имеет совершенно никакой юридической силы, и его мнение не учитывается.

К записям второго типа относятся Превентивные Меры, касательно данной недвижимости или наложенный арест. При этом арест должен подразумевать решение Суда, запрещающее проведение всякого рода операций с этой недвижимостью до завершения судебного процесса (или İHTİYATİ TEDBİR). В результате наложения такого запрета производится соответствующая запись, которая не дает возможности собственнику реализовывать недвижимость третьим лицам.

Также к ограничивающим записям относится заключение владельцем договора с кем-либо «об Обещании Продажи» (т.н.SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ), а также İŞTİRA HAKKI. В результате недвижимость также нельзя продать или подарить. Запись, признающая жилье «Семейным», тоже относиться ко второму типу, поскольку накладывает определенные ограничения на проводимые с недвижимостью операции. Она призвана сделать решение о продаже, дарении или передаче жилья обоюдным, чтобы оба супруга принимали решение на равных, если данное жилье предназначено для жизни семьи.

Процедура регистрации записи о семейном жилье (Aile Kоnutu Şerhi)

Регистрация записи «Семейное Жилье» осуществляется по требованию одного супруга, который при этом не является непосредственно собственником данной недвижимости, в случае их требования, если брак зарегистрирован официально и на данный момент не расторгнут, о чем должна быть предоставлена выписка из реестра Управления по Делам населения. Данная выписка из Управления (NüfusKayıtÖrneği) должна быть актуальна. Кроме того, на данный момент обязательно проживание обеих супругов на оговоренной жилплощади. Данный факт должна также подтверждать соответствующая справка, которую выдает Настоятель района (Muhtar).

Регистрация записи «Семейное Жилье» осуществляется по требованию одного супруга, который при этом не является непосредственно собственником данной недвижимости, или по запросу обоих супругов. При проведении этого внесения может быть предоставлено лишь свидетельство об их браке или справка-выписка из реестра, находящегося в Управлении по Делам Населения. Больше никаких документов можно не предоставлять.

Регистрация записи «Семейное Жилье» может быть внесена лишь на жилой объект недвижимости, который пригоден для проживания или вскоре будет годен, после проведения определенной реконструкции. Кроме того, стоит учесть, что внести в Книгу Тапы таких строений, как домик в горах или летний загородный дом, если они приобретены для непостоянного проживания или для жизни только в выходные дни и праздники и не внесены существующий перечень жилых помещений, будет невозможно. Это предусматривает Гражданский Кодекс Турции и его статья 194.

Гражданский Кодекс Турции не предусматривает возможностей для регистрации записи «Семейное Жилье» для недвижимости, которая принадлежит третьим лицам. Закон 4721 этого Кодекса не упоминает таких ситуаций. Поэтому, согласно статьи 194, регистрация записи AileKоnutuŞerhi для жилья третьих не осуществляется.

Для аннулирования внесенной ранее в Декларацию записи «Семейное Жилье» существует несколько оснований:

  • внесение этой записи было произведено на основании требования лишь мужа или жены, которые не являются непосредственными собственниками этого жилья;
  • внесение записи производилось по требованию обоих супругов лишь на основании предоставления требования их о внесении записи;
  • оба супруга владеют данной недвижимостью, и каждому принадлежит доля этого жилья, а запись «Семейное Жилье» была произведена по запросу супруга или супруги, то и аннулирование возможно только по его запросу;
  • если запись была внесена владельцем недвижимости, то супруг \ супруга, не являющиеся владельцем недвижимости, должны предоставить письменное соглашение или самостоятельно обратиться для ее аннулирования.

Когда происходит процесс регистрации записи и внесение ее в Декларацию по запросу лишь мужа или жены, второго об этом информируют (МК. 10109).

Если есть прямая необходимость, при проведении процедуры регистрации записи «Семейное Жилье», проверяется соответствие запрошенного объекта и его фактическое соответствие. Данная процедура осуществляется Настоятелем района или Кадастровым Управлением.

Согласно положениям Закона Турции «О Сборах» (Harçlar Kanunu) №492 плата за регистрацию данной записи не взимается. Поэтому в процессе внесения записи Aile Kоnutu Şerhi,отсутствует Специальный Налог на Связь (ÖzelİletişimVergisi) или тариф (dönersermeye).

В заключении можно подчеркнуть, что если на объекте недвижимости присутствует запись «Семейное Жилье», пока не будет достигнуто согласие супругов, провести с ним любые операции будет невозможно(М.К. М. 194/1).

Процедура регистрации записи «право на проживание супругов в семейном жилье» (Aile konutunda kаlma hakkınin şerhi)

Чтобы после смерти супруга, который являлся фактическим собственником объекта недвижимости, его муж или жена имели право проживать в квартире\доме, которая зарегистрирована как «Семейное», он\она может попросить у супруга о предоставлении ему\ей Права Узуфрукт (İntifa Hakkı), Права Проживания (Sükna (Oturma) Hakkı) или Права Собственности (Mülkiyet Hakkı) на это жилье (М.К. 240).

Если на указанную жилплощадь имеется заключение Суда о праве собственности, то принимая его во внимание, тот супруг, что остался при жизни, может обратиться за предоставлением помощи в проведении всех процедур по регистрации своих прав в Управление Тапу и Кадастра.

Если оставшемуся при жизни супругу предоставлено Право Проживания или Право Узуфрукт, то соответствующие записи заносят в Графу Сервитута (KAT İRTİFAKI) Книги Тапу. Если же было оговорено предоставление Права Собственности, то предыдущая регистрация, произведенная на владельца, который умер, в Графе Собственника (KAT MÜLKİYETİ) в Книге Тапу аннулируется, и объект недвижимости перерегистрируется уже на нового собственника.

Если имело место аннулирование брака или его расторжение, то супругам необходимо лично составить Соглашение о дальнейшем проживании в их объекте недвижимости, которое было зарегистрировано ранее как «Семейное Жилье». Если достигнуто соглашение о проживании в доме супруга или супруги, не зарегистрированного, как владелец данной недвижимости, то Управление Тапу и Кадастра должно внести соответствующую этому факту запись в Книгу Тапу, о чем должно быть подано прошение (М.К. 254). Данное прошение подает собственник оговоренного объекта недвижимости. В тексте прошения должно быть представлено принятое Соглашение, лишь тогда запись будет внесена.

Если собственник не имеет физической возможности лично предоставить прошение в Управление, тогда Соглашение о проживании второго супруга должно быть засвидетельствовано Нотариусом. Только в данном случае прошение о внесении данной записи в Книгу Тапу может предоставить в Управление второй супруг.

За регистрацию записи «Право на Проживание» и за ее аннулирование никакая плата в Управлении Тапу и Кадастра не взимается.

Если при расторжении или аннулировании брака супруги не могут самостоятельно прийти к взаимопониманию о дальнейшем проживании в объекте недвижимости, зарегистрированном как «Семейное Жилье», то они обязаны будут обратиться в судебные органы во время проведения бракоразводного процесса или аннулировании брака. Тогда дальнейшее проживание определится решением Суда, а необходимая запись внесется в Книгу Тапу после подачи прошения. На соответствующую страницу будет внесено решение Суда и срок проживания, определенный этим решением.

Если же Суд не принял никаких противоречащих предыдущим записям решения, то зарегистрированную запись можно аннулировать самостоятельно после завершении установленного срока. Или же она может быть аннулирована собственником жилья или тем человеком, в пользу которого решил Суд.

Имущественные режимы Турции

Имущественным режимом называется система, которую предусматривает законодательство Турции или же которую принимают между собой супруги посредством обоюдного Соглашения. Эта система помогает урегулировать возникающие вопросы касаемо распределения имущества при расторжении брака. Принятие Имущественного Режима происходит до заключения парой брака или уже после этого и утверждается подписанием Соглашения, которое засвидетельствует Нотариус.

В Гражданском Кодексе Турции предусмотрено четыре Имущественных Режима касающихся супругов:

  • Присоединение супруга к ранее приобретенному имуществу (EdinilmişMallaraKatılmaRejimi);
  • Раздельное Имущество (MalAyrılığı);
  • Партнёрство (MalOrtaklığı);
  • Раздельное Имущество, которое подлежит распределению (PaylaşmalıMalAyrılığı).

Присоединение к Приобретённому Имуществу

Такой Имущественный режим предусматривается турецким Гражданским Кодексом, если супруги заведомо не выбирают какой-либо другой из возможных режимов. Данный имущественный режим позволяет каждому из пары, согласно с действующим законодательством, управлять личным имуществом и по возможности извлекать из него выгоду.

Раздельное Имущество

Согласно Гражданскому Кодексу Турции, в случае выбора супругами данного имущественного режима, происходит полное разделение собственности. Происходит это на основании оговоренного ранее Соглашения, которое заключается при бракосочетании или после него. В рамках данного режима супруги не имеют права каким-либо образом использовать имущество друг друга. В свою очередь, собственным имуществом каждый супруг может распоряжаться по личному усмотрению в рамках действующего в стране законодательства. Режим, записанный как «Раздельное Имущество», в Управлении Тапу и Кадастра не регистрируется и в Книге Тапу никаких записей не производится.

Раздельное Имущество, которое подлежит распределению

Данный режим, предусмотренный Гражданским Кодексом, дает возможность супругам во время расторжения брак, произвести распределение имущества, которое было ними приобретено после подписания соответствующего Соглашения.

Если в это время супруги получили имущество вследствие Наследования, Дарения или Завещания, то оно не распределяется среди них в данном Имущественном режиме.

Партнерство

Гражданский Кодекс Турции рассматривает данный имущественный режим, как долевое владение имуществом. Заключается данный режим на основании оговоренного Соглашения о Партнерстве между супругами. После того, как Партнерство заключено, супруги обоюдно управляют имуществом в рамках действующего в стране законодательства.

При заключении режима Партнерство супруги не имеют права единолично принимать решение касательно общего имущества. Регистрация каких-либо операций в Управлении Тапу и Кадастра производится только в присутствии двоих супругов. Если супруг не может присутствовать, то второй обязан предоставить письменное решение от него на проведение операций.

Имущество, которое определяется Соглашением о Партнерстве, при желании может быть зарегистрировано отдельно от Личной Собственности, которая не учтена в данном Соглашении.

источник

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *